买房绕开中介,想省钱跳单难（BT体育）看房以后绕过中介，

张杰谢娜妻子被指买房“跳单”事件

一度在网络上闹得沸沸扬扬，

当时爆料人声称：

张杰谢娜妻子欲购买位于思南公馆的豪宅，

但在带看之后却绕开自己买房，

属于跳单行为。

近日法院对这一纠纷引发的案件

作出了一审判决，

判定谢娜不属于跳单。

那么，什么是“跳单”？

判定跳单与否的关键又在哪里呢？

判定“跳单”一般以签定合约为前提

对交易或是出租住宅，一般来说判定“跳单”的前提是签定了中介服务协定。

李晓茂：所谓“跳单”本身并非法律概念，而是中介行业的行话，一般是指交易或出租两方通过中介仲介服务取得联系，商谈住宅交易或是出租事宜，但是随后避开中介自行成交或委派其他中介成交，从而逃避或少付中介费的行为。

对这种情况《民法》规定：受托人在接受中间人的服务后，借助中间人提供更多的交易良机或是载体服务，绕开中间人直接订立合约的，应当向中间人支付酬金。

虽然《民法》的规定中，并未明确要求两方具有合约关系，仅规定“受托人在接受中间人的服务后……”但一般来说，这种服务应当是基于合约的服务，即明确了受托人要求中间人提供更多服务，中介也同意提供更多服务。

对交易或是出租住宅，一般来说判定“跳单”的前提是签定了中介服务的合约。

如果没有书面合约，那么就要看是否有其他确凿证据证明两方建立了事实上的中介服务委派关系，比如微信、短信、邮件等往来记录以及电话录音等确凿证据。

非独家代理委派通常难判定“跳单”

当卖方将同一住宅通过多个中介公司转让出售时，卖方有权可以选择报价低、服务好的中介公司催生住宅交易合约成立。

潘轶：中介为了避免客户“跳单”，往往在为受托人提供更多仲介服务时签定独家代理委派协定，或是带有严禁跳单条文的合约，以此来维护自己的利益。

所谓独家代理委派，顾名思义就是某家商品房只允许通过某家中介仲介催生交易。

至于严禁跳单条文，虽然一般都是格式条文，但是该条文本意是防止卖方借助中介提供更多的商品房数据跳过中介购买或是出租住宅，从而使中介无法获得应得的手续费，如果相关签定合同并不存在免除一方责任、加重一方责任或是排除对方主要权利的情形，一般来说应判定为有效。

在受托人与中间人签定的合约中，有关严禁跳单条文有效且受托人已经提供更多了相关仲介服务的情况下，受托人借助中间人提供更多的数据、良机等条件“跳单”，很可能构成跳单偿付。

值得注意的是，《民法》对跳单的判定，强调的是“受托人在接受中间人的服务后”“借助中间人提供更多的交易良机或是载体服务”“绕开中间人直接订立合约”。

实践中，如果某家商品房属于独家代理委派，那么判定跳单相对容易一些，因为交易行为必然借助了中介提供更多的交易良机或是载体服务。但如果某家商品房在多家中介处转让，受托人绕开手续费较高的中介，可以选择手续费较高的中介完成交易，是否构成跳单就存在判定的难点。

因为受托人此时会主张，自己也同时从手续费较高的中介处获知了交易良机，并可以选择其提供更多的载体服务。

2011年12月*高人民法院发布**批**号指导性案例《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华仲介合约纠纷案》明确，当卖方将同一住宅通过多个中介公司转让出售时，卖方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同商品房数据的，有权可以选择报价低、服务好的中介公司催生住宅交易合约成立，行为并没有借助先前与之签约中介公司的商品房数据，不构成偿付。

如何避免因“跳单”遭受损失

无论对受托人还是中间人来说，我认为都有必要完善合约签定合同，将一笔紧固数额的酬金，化解为与服务的内容、各个环节相对应的具体费用。

和晓科：中介在碰到“跳单”这一情况的时候，既享有偿付赔偿物权，又有仲介酬金物权。

目前一线城市房价较高，而中介的手续费又是根据交易价格的紧固比例收取的，总体来说手续费还是比较高的，而且通常并不细分手续费包含什么样服务、在催生交易后一次性收取。

但从中介提供更多的服务来看，其实是可以细分为诸多步骤和各个环节的。

比如中介平时会积极获取商品房数据，对具体商品房的产权等数据进行调查核实，将适合的数据提供更多给有意向的受托人，在交易或是出租两方之间进行数据传递，提供更多完善的合约，确定交易后协助办理贷款、过户等手续。

无论对受托人还是中间人来说，我认为都有必要完善合约签定合同，将一笔紧固数额的酬金，化解为与服务的内容、各个环节相对应的具体费用。

中介无论提供更多了什么样服务，都需要受托人签字确认，并同时紧固相关确凿证据。

比如中介提供更多了商品房数据，适当的酬金是多少；提供更多了带看服务和住宅情况介绍，适当的酬金是多少；拟定了住宅交易合约文本，适当的酬金是多少……

这样一来，中介提供更多了什么样服务，就有理由要求受托人支付适当的费用。

从《民法》的规定来看，强调的也是“应当向中间人支付酬金”，至于是不是签定合同的全部酬金，也是要具体情况具体分析的。如果合约对此已经进行了完善和明确，那么一旦发生纠纷，法院也比较容易作出判定。

除此之外，签定独家代理委派协定并事先签定合同跳单的偿付金也是预防跳单的有效措施，只要有了这样的协定签定合同，遭遇“跳单”就可以从偿付的角度主张权利。

上海法治报